Елена Николаева, президент НАМИКС: «Мы видим устойчивый тренд на увеличение доли малоэтажного строительства» №1(2), 2012 год
Т.В. Зотова, ведущая рубрики «Гостиная журнала», член Экспертного совета журнала «Кто есть кто в строительстве и архитектуре», руководитель программ развития Сенаторского клуба Совета Федерации
Создание и поддержание современной социальной, производственной, инженерной и транспортной инфраструктур городов и поселений — важная задача в развитии российского региона
Строительная индустрия является гигантской инфраструктурой, которая включает в себя промышленное, транспортное, гражданское, военное, гидротехническое и гидромелиоративное строительство, а также производство строительных материалов и многие другие направления деятельности.
Важным направлением развития строительной отрасли сегодня является реализация приоритетного Национального проекта «доступное и комфортное жильё — гражданам России» на территории российских регионов. Это одна из главных задач, поставленных руководством страны в направлении дальнейшего развития строительства жилья с объектами социальной и культурной сферы, построением транспортных артерий.
Безусловно, решение проблемы развития строительного комплекса города или региона должно рассматриваться как единая сложная организационная система, в которую входят и строительство, и архитектура, со своей структурой, связями, элементами, внешней и внутренней средой.
Архитектура — это искусство проектировать и строить здания, сооружения и их комплексы в соответствии с требуемым назначением, инновационными, инвестиционными, техническими и другими возможностями, с учётом природных и исторических особенностей, условий проживания, эстетическими воззрениями общества.
Создание материально организованной среды, необходимой для жизни и деятельности каждого человека, является главной задачей архитектуры.
Важным разделом архитектуры является градостроительство, процесс проектирования и строительства зданий и сооружений, решения задач проектирования и развития городской среды. При этом градостроительство комплексно охватывает санитарно-экономические и экологические вопросы, вопросы развития планировочного решения города, строительства новых объектов.
Регионы решают проблему развития строительного комплекса с учётом своих особенностей, создавая необходимые условия для наращивания объёма ввода жилья и его устойчивого роста.
В каждом субъекте Российской Федерации разработаны перспективные планы строительства, где обозначены соответствующие цели и задачи: развитие инвестиционной политики и инновационной составляющей строительной индустрии города и региона в целом, привлечение инвесторов, построение инфраструктуры развития промышленности строительных материалов, переход строительных организаций на саморегулирование, подготовка профессиональных кадров для строительного комплекса и многое другое.
Создание и поддержание современной социальной, производственной, инженерной и транспортной инфраструктур городов и поселений — одна из главных задач любого российского региона.
Федеральный специализированный журнал «Кто есть кто в строительстве и архитектуре», придавая большую значимость развитию строительной индустрии на территории Российской Федерации, начал цикл встреч в своей гостиной с представителями данной отрасли с целью обмена опытом, осуществления экспертного анализа и популяризации инновационных идей, проектов и технологий в строительстве и архитектуре.
В прошлом номере в гостиную нашего журнала были приглашены министр строительства Правительства Московской области Павел Степанович Перепелица и главный архитектор Московской области, начальник Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области Александр Евгеньевич Фролов.
Мы продолжаем наши встречи с интересными людьми. Сегодня в нашу гостиную приглашены Елена Леонидовна Николаева, депутат Государственной думы, первый заместитель председателя Комитета Государственной думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству, президент Некоммерческого Партнёрства «Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС)», Арас Искендерович Агаларов, президент «Crocus Group», ЗАО «Крокус Интернешнл» и «Крокус-Банка», член правления Российского союза промышленников и предпринимателей, Феликс Романович Комаров, вице-президент творческого Союза художников России, дизайнер, галерист, ресторатор, учредитель инвестиционно-строительного фонда «Норд-Стар».
Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) было создано в 2007 году с целью объединения участников рынка малоэтажного строительства РФ. «Мы ставили перед собой огромные, как тогда казалось, нерешаемые задачи, — вспоминает президент НАМИКС Елена Леонидовна Николаева. — Но я всегда говорила, что дорогу осилит идущий, и сегодня, оглядываясь назад, мы видим, что сбылось всё, и даже больше».
— Елена Леонидовна, расскажите, пожалуйста, о структуре НАМИКС и о приоритетах работы Агентства на сегодняшний день?
— Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) является некоммерческим партнёрством, объединяющим участников рынка малоэтажного строительства.
Сегодня в составе Агентства более 150 участников. Это организации самого разного профиля: от девелоперских и строительных компаний, производителей материалов и оборудования для малоэтажного строительства до финансовых организаций, среди которых такие лидеры, как КНАУФ, ТАМАК, Кроношпан, ТЕХНО-николь, Сэн-Гобен, Caparol, Baring Vostok Capital Partners, МР-Групп, МИЭЛЬ, РОДЭКС ГРУПП, LG-Houses и другие.
Основными задачами агентства являются изменение структуры жилищной политики в пользу малоэтажного строительства, переориентация малоэтажного строительства на индустриальные, экономичные, энергосберегающие технологии, активизация спроса на малоэтажное жильё, развитие государственно-частного партнёрства в малоэтажном строительстве, разработка и внедрение эффективных механизмов финансирования малоэтажного строительства, в том числе земельной ипотеки, разработка антикризисных мер стимулирования развития строительной отрасли.
За три года деятельности НАМИКС мы сумели добиться того, что малоэтажное жильё стало основным инструментом для обеспечения граждан России жильём эконом-класса.
— Но ведь всего несколько лет назад все рассуждения о доступных квадратных метрах в сфере малоэтажного строительства казались утопией…
— Более того, в 2007 году даже самого понятия «индустрия малоэтажного строительства» не существовало «в природе»! Малоэтажные посёлки комплексной застройки можно было пересчитать по пальцам одной руки, да и относились они к категории элитного жилья.
Сегодня ситуация изменилась кардинально, достаточно вспомнить о том, что доля малоэтажного жилья, введённого в эксплуатацию в 2011 году, превысила 50% от общего объёма жилищного строительства в России. Можно с уверенностью говорить о том, что отрасль индустриального малоэтажного домостроения состоялась и играет всё большую роль в строительном секторе. Сегодня 51% малоэтажного жилья — это уже факт, это большое количество введённых заводов индустриального домостроения, это достаточно серьёзные налоговые поступления, это большие комплексные посёлки, где включены все возможные инструменты поддержки со стороны государства. И мы видим устойчивый тренд на увеличение доли малоэтажного строительства.
— Переориентация рынка жилья на сектор малоэтажного строительства требует существенной корректировки соответствующей нормативно-правовой базы. Обладает ли НАМИКС потенциалом законотворческой деятельности?
— На момент создания НАМИКС в 2007 году мы работали над внесением изменений в статью 51 Жилищного кодекса РФ, разрешающих при переселении граждан из ветхого жилья предоставлять им малоэтажные дома вне границ муниципального образования, где они проживали ранее. Эти поправки были крайне важны для развития отрасли, ведь в городах на тот момент практически не оставалось земельных ресурсов для малоэтажного строительства, а у местных властей не было ресурсов, чтобы строить жильё и сети в умирающих деревнях. Поправка была принята и сейчас работает.
Мы бились над тем, чтобы граждан из ветхого и аварийного фонда можно было переселять в малоэтажное жильё — и федеральным законом № 25 от 9 марта 2010 года были внесены изменения в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части предоставления финансовой поддержки за счёт Фонда на переселение граждан из ветхого и аварийного жилья в малоэтажные дома. Законом введён новый вид региональных адресных программ по переселению граждан с учётом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства.
Мы вносили изменения в ведомственные инструкции Министерства обороны РФ, чтобы военнослужащие и члены их семей имели право на получение квартир в малоэтажных домах —, а ведь раньше буквально одна строка в приказе полностью нивелировала такую возможность.
Благодаря этой работе значительно увеличилась доля малоэтажного жилья эконом-класса, в том числе для переселения граждан из аварийного и ветхого жилья, обеспечения жильём военнослужащих и иных категорий граждан. По сути, всё это дало малоэтажному строительству возможность выжить в кризисный период, открыв доступ на рынок жилищного строительства по госзаказу.
— В настоящее время в России реализуется ряд важных государственных программ, направленных на обеспечение жильём социальных категорий граждан, а также пилотных проектов в сфере жилищного строительства. Расскажите об участии НАМИКС в этой работе. Какие совместные проекты готовятся к реализации или уже реализованы, какие из них вы считаете наиболее важными?
— В марте 2009 года Фонд ЖКХ и НАМИКС подписали соглашение о сотрудничестве. Конкурсный отбор пилотных проектов для отработки механизма использования малоэтажного строительства для нужд переселения граждан из аварийного и ветхого жилья будет проводиться с участием НАМИКС. Представители нашего Агентства включены в состав конкурсных комиссий для оценки эффективности использования средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.
В ноябре 2009 года было подписано соглашение о сотрудничестве с Фондом РЖС. Основными целями этого сотрудничества являются развитие рынка малоэтажного жилья экономического класса, содействие инфраструктурной подготовке территорий, повышению доступности финансовых ресурсов для застройщика, развитию современных строительных технологий индустриального малоэтажного домостроения.
Совместно с Фондом РЖС был проведён третий по счёту в России конкурс на лучший архитектурный проект малоэтажного энергоэффективного жилища экономического класса «Дом XXI века». Недавно был принят законопроект, предусматривающий передачу жилищно-строительным кооперативам (ЖСК) участков земли, находящихся в собственности Фонда РЖС без оплаты и без конкурса.
С АИЖК мы заключили соглашение о сотрудничестве в ноябре 2009 года. Основной целью этого документа является разработка механизма стимулирования кредитования застройщиков в рамках программы АИЖК. В рамках сотрудничества НАМИКС и АИЖК идёт разработка эффективных схем финансирования строительства, в том числе ипотеки под залог земли, форвардных сделок, ипотеки квартир с земельным участком, прилегающим к дому (в многоквартирных малоэтажных домах), схему использования залога паев в кооперативах.
И, наконец, Внешэкономбанк, с которым мы подписали меморандум о сотрудничестве в феврале 2011 года. В рамках сотрудничества предполагается направить совместные усилия на реализацию «Программы содействия городскому развитию (объекты муниципальной инженерной и социальной инфраструктуры при подготовке площадок под комплексную жилую или промышленную застройку)». Задача сотрудничества состоит в том, чтобы программа была реализована в максимальном количестве регионов РФ. Предусматривается отбор 15–25 пилотных проектов, с целью отработки механизма государственно-частного партнёрства (ГЧП), при этом основные усилия планируется направить на подготовку и развитие инфраструктуры данных территорий, что совпадает с программой ВЭБ. Пилотным регионом по реализации государственно-частного партнёрства стало строительство 77 объектов дошкольных и общеобразовательных учреждений в Ханты-Мансийском автономном округе.
— В июле 2011 года на совещании, посвящённом развитию малоэтажного строительства, проведённом председателем Правительства Владимиром Путиным в Новом Ступино, было принято решение поддержать малоэтажное строительство. Можно ли сегодня говорить о каких-либо конкретных результатах данного решения? В чём они выражаются?
— На совещании 22 июля 2011 года, посвящённом развитию малоэтажного строительства, председатель Правительства РФ Владимир Путин, возмутившись беспрецедентным количеством бюрократических процедур в строительной отрасли, дал поручение Министерству финансов разобраться в проблеме, указав, что подключение коммуникаций должно быть бесплатным как для застройщиков, так и для жителей. И это правильно, организации коммунального комплекса должны понимать, что деньги идут за потребителем услуг, и осознавать необходимость инвестиций в инженерное обустройство территорий комплексной малоэтажной застройки. И хватит уже лукавить, это высокорентабельный, крайне привлекательный бизнес.
Механизмы, защищающие инвесторов в этой сфере, уже созданы: это переход на долгосрочное регулирование тарифов на коммунальные услуги с учётом доходности инвестированного капитала, строительство и модернизация объектов инженерной и транспортной инфраструктуры на основе концессионных соглашений. Дополнительно может быть разработан порядок предоставления определённых льгот сетевым компаниям, инвестирующим в создание инженерного обустройства территорий малоэтажной застройки.
Кроме того, Внешэкономбанк разработал модель государственно-частного партнёрства, предусматривающую возвратность инвестиций застройщика. Суть модели в том, что объект инфраструктуры создаётся инвестором за свой счёт и закрепляется за ним на праве собственности, после чего передаётся в аренду органам государственной и муниципальной власти для целей эксплуатации с последующим (после полного возмещения инвестиционных затрат) переходом права собственности на объект к муниципалитету. Возмещение инвестиционных затрат инвестора осуществляется посредством арендных платежей.
Стандартизированная документация уже разработана, более того, финансирование по этой модели уже идёт. В пример можно привести строительство муниципальных комплексов очистных сооружений сточных вод в 37 муниципальных поселениях Республики Карелия и, как я уже упоминала ранее, строительство 77 объектов дошкольных и общеобразовательных учреждений в Ханты-Мансийском автономном округе.
Кстати, аналогичная схема предлагается сейчас Минрегионом для создания объектов социальной инфраструктуры. На совещании 22 июля министр регионального развития РФ Виктор Басаргин предложил разработать механизм предоставления длинных дешёвых кредитов бюджетам, которые будут возвращаться за счёт налоговых поступлений от реализации проекта.
К слову, по итогам совещания премьер дал распоряжении Минфину, АИЖК и Внешэкономбанку проработать вопрос повышения доступности банковского кредитования строительства объектов инженерной инфраструктуры. Также принято решение ускорить принятие поправок в Налоговый кодекс, совершенствующих порядок осуществления расходов инвесторов на строительство и реконструкцию объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры.
— Какие задачи стоят перед НАМИКС в 2012 году? Какие изменения в сфере государственной жилищной политики являются приоритетно необходимыми?
— Наша основная работа, которую мы будем продолжать решать и в следующем году, заключается в том, чтобы убрать лишние платежи из себестоимости квадратного метра. У нас есть соответствующее поручение правительства о внесении изменений в градостроительное законодательство о правовом регулировании разработки проектов территории для линейных объектов. Мы очень много сталкиваемся с этими проблемами — это и электрические сети, газои водопровод. Это системные вопросы, которые сейчас решаются в режиме реального времени. На ближайших заседаниях Госдумы будут уточняться вопросы правового статуса домов блокированной застройки, таунхаусов, дуплексов, блокхаусов с тем, чтобы установить для них тот же статус, что и для индивидуального жилья. Разумеется, это потребует внесения изменений в соответствующее законодательство, в частности, в Земельный кодекс, Градостроительный кодекс, 214 закон об участии в долевом строительстве. Ведь на сегодняшний день отсутствие чёткого правового статуса даёт возможность в регионах толковать законодательство по-разному, что является существенным препятствием для расширения малоэтажного строительства.
Сейчас приняты обширные региональные программы развития жилищного строительства, и необходима их синхронизация с планами развития естественных монополий. Также крайне необходимо скорейшее принятие закона о жилищно-строительных кооперативах и создание подобных кооперативов для строительства доступного жилья. Закон о жилищно-строительных кооперативах необходим как воздух. Мы добивались его принятия с 2006 года.
И я очень надеюсь, что в будущем жилищные кооперативы получат самое широкое распространение. Все эти меры дадут нам возможность оптимизировать вложения государства, вложения инвесторов так, чтобы они были наиболее разумными и эффективными.
+7 (905) 594-97-72 